房屋完損狀況檢測是通過檢查房屋結構、裝修的完損狀況，確定房屋完損等級的過程；房屋完損狀況檢測適用于房屋評估、房屋管理等需要確定房屋完損程度的房屋，一般常見的檢測需求是廠房驗廠辦證、教育辦學許可辦證、營業執照辦理房屋檢測需求和消防驗收房屋檢測需求以及房屋修繕前的損傷狀況調查。完損檢測主要包括建筑工程結構及外飾面完損狀況檢測，含損傷老化、房屋沉降、傾斜和飾面磚粘結缺陷和強度等內容。

一、房屋完損檢測的主要內容

房屋完損檢測報告內容主要包括：（1）房屋使用歷史與結構體系調查。（2）測量房屋豎向棱線的傾斜率，測量沉降觀測點的沉降或樓層地坪、窗臺等的相對沉降。（3）采用文字、圖紙、照片等方法，記錄房屋建筑結構構件、裝修和設備的損壞部位、范圍和程度。（4）分析房屋損壞原因。（5）綜合評定房屋完損等級。根據結構損傷及老化的檢測，房屋沉降、傾斜和構件變形檢測數據，分析有無超過規范的沉降和不均勻變形，確定房屋主體結構的損傷、范圍、程度。

二、房屋完損等級評定要點

房屋完損等級評定主要通過房屋損傷狀況以及損傷原因評定上部主體結構完損等級，通過房屋變形情況分析判斷房屋地基基礎完損等級，另外主要評定房屋圍護結構以及附屬構件與設施。

1. 房屋主體結構完損等級評定

（1）主體結構承載力不足引起的損傷。主體結構無承載力不足引起的受拉、受壓、受彎、受剪、局部承壓、節點等損傷和超過規范的變形、位移；無鋼筋銹蝕引起的銹脹裂縫；木結構節點無松動和蟲蛀；無收縮、環境溫差變形引起的裂縫；鋼結構無變形和截面削弱。認為主體結構完好。

（2）主體結構無承載力不足引起的裂縫受拉、受壓、受彎、受剪、局部承壓、節點等損傷；主體結構有收縮、環境溫差變形引起的裂縫；無鋼筋銹蝕引起的銹脹裂縫；木結構節點無松動，有蟲蛀現象但截面損傷不大于5%；鋼結構截面無削弱。認為主體結構基本完好。

（3）主體結構有承載力不足引起的裂縫受拉、受壓、受彎、受剪、局部承壓、節點等損傷，但裂縫寬度較小(已經正常使用、荷載全部施加的情況下)，在規范允許范圍內；無鋼筋銹蝕引起的銹脹裂縫，混凝土碳化深度未至鋼筋；木結構節點松動但無位移，有蟲蛀現象但截面損傷不大于5%；鋼結構截面基本無削弱，認為主體結構屬一般損壞，應進行結構加固處理。

（4）主體結構承載力有不足引起的裂縫受拉、受壓、受彎、受剪、局部承壓、節點等損傷，且裂縫寬度已經大于規范值；或在荷載尚未全部施加的情況下已經產生裂縫；鋼筋銹蝕引起的銹脹裂縫或剝落，混凝土碳化超過鋼筋位置；木結構節點松動、位移，有蟲蛀現象且截面損傷大于5%；鋼結構截面削弱大于5%；火災后混凝土結構坍塌、鋼結構變形。上述情況可認為主體結構屬嚴重損壞，應結合結構計算，考慮結構加固和拆除重建。

2.地基基礎完損等級評定

地基基礎完損等級評定主要根據房屋沉降、傾斜和構件變形檢測數據，分析有無超過規范的沉降和不均勻變形，并輔以房屋沉降裂縫判斷來評定。

（1）房屋沉降、基礎沉降差或根據上部結構垂直度換算的基礎沉降差在規范允許范圍內，主體結構無不均勻沉降產生的裂縫損傷。認為基礎結構完好。

（2）房屋沉降大于規范要求，基礎沉降差或根據上部結構垂直度換算的基礎沉降差在規范允許范圍內，主體結構無不均勻沉降產生的裂縫損傷，近期沉降趨于穩定。認為基礎結構基本完好。

（3）房屋沉降和基礎沉降差或根據上部結構垂直度換算的基礎沉降差大于規范允許值，主體結構有少量的不均勻沉降產生的裂縫損傷，近期沉降趨于穩定。認為基礎存在一定問題。

（4）房屋沉降和基礎沉降差或根據上部結構垂直度換算的基礎沉降差在大于規范允許值，主體結構有明顯的不均勻沉降產生的裂縫損傷，或房屋沉降和基礎沉降差或根據上部結構垂直度換算的基礎沉降差雖未超過規范允許值，但近期沉降或不均勻沉降發展。認為基礎存在問題，應考慮加固、糾偏。

3.圍護結構及附屬構件和設施評定

房屋圍護結構、裝修和設備的損傷部位、范圍和程度調查及其完損等級評定按國家行業標準《房屋完損等級評定標準》執行。根據圖紙資料、委托方相關人員介紹及現場復核檢測，調查給排水、電氣、燃氣、電梯、通風空調等設備、管線的系統類型、設備型號、布置、完損情況及運行正常情況。一般項目進行典型設備、管線情況進行調查與描述即可，委托方有特殊要求時應進行詳細檢測和描述。

三、房屋完損等級綜合評定

房屋完損狀況，根據各類房屋的結構、裝修、設備等組成部分的完好、損壞程度，分成完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴重損壞房、危險房等五類。

1. 完好房

（1）結構、裝修、設備部分各項完損程度符合完好標準；（2）或者在裝修、設備部分中有一、二項完損程度符合基本完好的標準，其余符合完好標準；此時，房屋可評為完好房。

2. 基本完好房

（1）結構、裝修、設備部分各項完損程度符合基本完好標準；（2）在裝修、設備部分中有一、二項完損程度符合一般損壞的標準，其余符合基本完好以上的標準；（3）結構部分除基礎、承重構件、屋面外、可有一項和裝修或設備部分中的一項符合一般損壞標準，其余符合基本完好以上標準；此時，房屋可評為基本完好房。

3. 一般損壞房

（1）結構、裝修、設備部分各項完損程度符合一般損壞的標準；（2）在裝修、設備部分中有一、二項完損程度符合嚴重損壞標準，其余符合一般損壞以上標準；（3）結構部分除基礎、承重構件、屋面外，可有一項和裝修或設備部分中的一項完損程度符合嚴重損壞的標準，其余符合一般損壞以上的標準；此時，房屋可評為一般損壞房。

4. 嚴重損壞房

（1）結構、裝修、設備部分各項完損程度符合嚴重損壞標準；（2）在結構、裝修、設備部分中有少數項目完損程度符合一般損壞標準，其余符合嚴重損壞的標準；此時，房屋可評為嚴重損壞房。

5. 危險房（即危房）

當房屋承重的主要結構嚴重損壞，影響正常使用，不能確保住用安全時，應評定為危險房。評定標準按《危險房屋鑒定標準》進行評定。